酝酿了13年之久的物权法已经实施。车位问题一直困扰着不少业主，该法74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。

　　而记者在调查中发现，日益紧张的车位等诸多问题正在成为该法实施后市民最关注的焦点问题之一，而该法的实施能彻底解决这些问题吗？

　　小区车位属于稀缺性垄断资源，有关部门如何落实物权法发挥监管的作用，防止高价车位的租售，让小区停车位不再“一位难求”？

　　调查 有开发商提前急售车位

　　10月1日，物权法正式实施。记者调查发现，从前年开始热议物权法草案，到现在快要实施，购房合同中关于共有权属的条款发生了明显变化，车位、车库、会所等共有部位，由原来的模糊处理到现在独立出售并取得产权证，正在成为一种新的“潮流”，由此导致的停车纠纷愈演愈烈。

　　“保护（建筑物区分）共有权人利益”是物权法精神之一，然而已有不少开发商在物权法出台后至实施前的“空白阶段”对其精神进行规避。

　　9月20日，记者在南山区南新路附近的某小区内看到，已经张贴在宣传栏上的一张告示写道，“现小区内有车位出售，价格进行适度降低处理，业主可与开发商联系。”记者随后联系到该小区的开发商，相关负责人告诉记者说，他们紧急出售剩余的车位是因为资金短缺，而在记者采访的多数市民中，他们均表示，开发商是担心在物权法实施后对其利益产生影响。

　　对于开发商的说法，该小区业主魏宁（化名）说，他原来曾与开发商谈过车库买卖，但他们要价太高，一直没有谈成，现在却突然在物权法实施前宁可降价抛售处理，真是耐人寻味。

　　为规避“共有”，不少开发商正急卖车位。这样的情况在深圳不少开发商中不断上演，他们一些小区还推出“霸王做法”，在只售不租的同时，宁愿将没有卖掉的位空置，也不准业主停放，逼着业主买车位。还有的开发商将小区车位整体打包出售。

　　质疑 “首先满足业主的需要”能否实现？

按照物权法第74条第一款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。但“什么是应当首先满足业主的需要？怎么才算满足业主的需要？如果开发商将其价格定得过高，业主买不起怎么办？”采访中不少业主对此提出疑问。

　　接受采访的多位律师及业内人士均认为，该条款不具可操作性。另外，物权法关于“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或是其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”广东耕兴律师事务所主任张茂荣认为，通过出租、出售、附赠的方式来进行约定，需要有一个平等地位的时候才有可能约定，当一方很强势的时候就没有可能进行约定，往往造成许多“霸王条款”。

 　　广东竞德律师事务所律师丁跃峰律师介绍，目前市场上确实有开发商变相利用物权法和分摊原则的模糊，将车位、车库强行约定为自己所有，如在售房时给出三天时间让购房人买车位，购房人不买则视为放弃，这就算“业主优先”了。他说，目前开发商已经出现了两种分化，一种就是规规矩矩按照物权法规定该归业主的归业主，该留给自己的留给自己;一种就是通过购房合同，不管是否计入分摊，均将共有部分约定为自己所有。

 　　没有哪个住宅小区专门规划一个地面停车场，按照丁跃峰律师的解释，多数小区的地面停车位占用的是小区的公共区域，所有权应属于全体业主，收益权也属于全体业主。

　　但从目前发生的停车纠纷来看，在很多号称人车分流的小区，地面没有规划停车位，出于需要用来停车的都是道路、消防通道等，本应属于业主共有，但开发商也要向业主收取租位费。一些业主因此愤而将车停在市政道路上，造成安全隐患。纠纷的背后，是与物权法 “首先满足业主需要”精神的背离。

　　车位确立权属依然不明？

　　停车纠纷的实质，归根到底在于车位和车库的确立权属问题，而这始终像是一团迷雾。张茂荣律师在接受本报记者采访时说，开发商与业主因地下车库权属之争由来已久，物权法通过之前人们一直将该问题的解决寄托于该法，物权法草案第76条第2款也曾规定“会所、车库的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有”。